住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題，關(guān)系千家萬戶切身利益，關(guān)系人民安居樂業(yè)，關(guān)系經(jīng)濟社會發(fā)展全局，關(guān)系社會和諧穩(wěn)定。習(xí)近平總書記高度重視人民群眾住房問題，《習(xí)近平經(jīng)濟文選》第一卷中多篇著作都對此作出深刻論述。比如，《做好城市工作的基本思路》指出：“要深化城鎮(zhèn)住房制度改革，以市場為主滿足城鎮(zhèn)居民多層次住房需求，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向。要繼續(xù)完善住房保障體系，實現(xiàn)公租房貨幣化，加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造”；《服務(wù)實體經(jīng)濟，防范金融風(fēng)險》指出：“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’這個定位，立足全局思維，加快進(jìn)度，加大力度，體現(xiàn)政策深度”；《正確認(rèn)識和把握我國發(fā)展重大理論和實踐問題》指出：“對一些房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險要格外重視。各地要切實擔(dān)起責(zé)任、強化監(jiān)管，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”；等等。習(xí)近平總書記的重要論述，為我們推動住房發(fā)展提供了根本遵循。中國式現(xiàn)代化是人口規(guī)模巨大的現(xiàn)代化，解決好14億多人的住房問題是人類歷史上未曾遇到過的世界級難題。我們必須深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記重要講話精神，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，筑牢民生保障的根基，在努力實現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)的同時，激活內(nèi)需增長動能，為高質(zhì)量發(fā)展注入動力。

新時代的住房發(fā)展彰顯以人民為中心的發(fā)展思想

住有所居，是人民群眾對美好生活向往的重要內(nèi)容。習(xí)近平總書記在《人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標(biāo)》中指出：“我們的人民熱愛生活，期盼有更好的教育、更穩(wěn)定的工作、更滿意的收入、更可靠的社會保障、更高水平的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、更舒適的居住條件、更優(yōu)美的環(huán)境，期盼孩子們能成長得更好、工作得更好、生活得更好。人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標(biāo)”；在《增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)》中指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。這些重要論述表明，推動住房發(fā)展必須堅持以人民為中心的發(fā)展思想，努力讓人民住上更好的房子。

從馬克思主義視角看，住房是人的“生存資料”和“發(fā)展資料”。作為“生存資料”，住房為勞動者提供遮風(fēng)避雨、恢復(fù)體力、延續(xù)勞動力再生產(chǎn)的必要條件，與食物、衣物等共同構(gòu)成人類“第一需要”。同時，住房又是“發(fā)展資料”，其功能超越物理空間，延伸至對教育、醫(yī)療、社交、文化等發(fā)展條件的承載，關(guān)系到人自由而全面的發(fā)展。在社會主義現(xiàn)代化建設(shè)過程中，必須牢牢把握現(xiàn)代化的最終目標(biāo)是實現(xiàn)人自由而全面的發(fā)展，在深化住房制度改革和加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式過程中始終堅持以人民為中心的發(fā)展思想，更好滿足人民群眾的剛性需求和改善性需求，讓住房成為承載人民幸福的“港灣”。

回歸住房居住本質(zhì)。習(xí)近平總書記在十八屆中共中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)時強調(diào)“人民群眾對實現(xiàn)住有所居充滿期待，我們必須下更大決心、花更大氣力解決好住房發(fā)展中存在的各種問題”，在十八屆中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會議上強調(diào)“建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，要充分考慮到房地產(chǎn)市場特點，緊緊把握‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機制和基礎(chǔ)性制度安排”。對此，我們應(yīng)當(dāng)深刻領(lǐng)會、精準(zhǔn)把握。居住屬性是住房最核心的屬性，脫離居住屬性的房價猶如空中樓閣?；貧w居住屬性，并非對住房經(jīng)濟屬性的否定。只有建立在居住屬性基礎(chǔ)上的住房出租、買賣等活動才能實現(xiàn)合理經(jīng)濟價值?；貧w居住屬性也并非剝奪企業(yè)和居民投資住房的權(quán)利，而是要求完善差別化政策，支持住房合理消費，吸引更多耐心資本進(jìn)入住房領(lǐng)域，堅決遏制利用住房謀取短期暴利、造成市場非理性波動的行為。回歸居住屬性、更好滿足人民群眾居住需求始終是住房發(fā)展的主軸，應(yīng)當(dāng)長期堅持。

保障質(zhì)量安全。習(xí)近平總書記指出：“住房是群眾安身立命之所，質(zhì)量安全至關(guān)重要。”這一重要論述充分體現(xiàn)了習(xí)近平總書記對民生福祉的深切關(guān)懷。我國住房發(fā)展從規(guī)模擴張向注重品質(zhì)轉(zhuǎn)變，既是對堅持以人民為中心的發(fā)展思想的貫徹落實，也是對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的主動適應(yīng)。經(jīng)過幾十年大規(guī)模建設(shè)，我國居民住房基本需求已得到有效滿足，居民更加關(guān)注地段配套、建筑設(shè)計、施工質(zhì)量等。今天，住房品質(zhì)直接關(guān)系家庭生活質(zhì)量和財富保值。保障房屋質(zhì)量安全，讓每套住房的品質(zhì)都能經(jīng)得起時間檢驗，是對人民群眾需求變化的適應(yīng)、對以人民為中心的發(fā)展思想的切實踐行，也是房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心競爭力。

優(yōu)化宜居生態(tài)。習(xí)近平總書記指出：“城市建設(shè)必須把讓人民宜居安居放在首位，把最好的資源留給人民。”這一重要論述充分體現(xiàn)了對人民群眾在城市發(fā)展中主體地位的尊重。研究表明，完善的學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、公園、交通等公共服務(wù)設(shè)施能顯著提升居民生活滿意度，也有助于住房資產(chǎn)保值。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、民政部辦公廳2022年聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于開展完整社區(qū)建設(shè)試點工作的通知》提出，“打造一批安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整社區(qū)樣板”；住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委等部門2023年7月印發(fā)通知，決定在106個社區(qū)開展完整社區(qū)建設(shè)試點。以住房為核心，統(tǒng)籌布局各類公共資源，形成宜居生態(tài)圈，從建“好房子”向建“好小區(qū)”“好社區(qū)”“好城區(qū)”轉(zhuǎn)型，讓住房不再是孤立的建筑單元，而是串聯(lián)多元資源、人文關(guān)系、滿足多樣化生活需求的樞紐和載體，其背后的邏輯是更好滿足人民群眾對高品質(zhì)生活的追求。

實現(xiàn)全體人民住有所居。習(xí)近平總書記強調(diào)：“共同富裕路上，一個也不能掉隊”“加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，是滿足群眾基本住房需求、實現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)的重要任務(wù)，是促進(jìn)社會公平正義、保證人民群眾共享改革發(fā)展成果的必然要求”。這充分彰顯了對每一個個體的關(guān)心和尊重，深刻體現(xiàn)了中國特色社會主義的本質(zhì)要求和中國式現(xiàn)代化的重要特征。從“七普”數(shù)據(jù)看，2020年我國城鎮(zhèn)家庭戶人均住房達(dá)1.06間，這對于一個擁有9億多城鎮(zhèn)人口的大國，成績來之不易，但距離實現(xiàn)全體人民住有所居的目標(biāo)仍有差距，尤其是大城市中新市民、青年人的住房困難問題仍舊突出。同時，提升鄉(xiāng)村建設(shè)水平也要求加強農(nóng)村房屋質(zhì)量安全管理，推進(jìn)建立農(nóng)房建設(shè)管理長效機制。新時代的住房發(fā)展不僅要關(guān)注人均戶均發(fā)展水平，更要關(guān)注結(jié)構(gòu)性不平衡問題，通過發(fā)揮制度優(yōu)勢，促進(jìn)全體人民安居樂業(yè)。

新時代住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展取得新成就

新時代以來，在黨中央領(lǐng)導(dǎo)下，各地區(qū)各部門牢固樹立以人民為中心的發(fā)展思想，真抓實干、開拓進(jìn)取，推動我國住房發(fā)展取得歷史性成就。截至2023年底，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米，較2010年增加10平方米以上；累計建設(shè)各類保障性和棚改安置住房6400多萬套，解決了1.5億多群眾住房困難。自2019年黨中央部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個、惠及1.2億居民，加裝電梯超13萬部，人民群眾居住條件得到極大改善。2024年9月以來，以習(xí)近平同志為核心的黨中央果斷部署，加力推出一攬子增量政策，推動房地產(chǎn)市場向止跌回穩(wěn)方向邁進(jìn)。今年以來，隨著房地產(chǎn)市場政策優(yōu)化調(diào)整，剛性和改善性住房需求逐步釋放，房地產(chǎn)市場延續(xù)回穩(wěn)態(tài)勢。

同時必須清醒認(rèn)識到，解決人民群眾住房問題是一項長期任務(wù)。從我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程看，從人民群眾對好房子的新期待看，我國住房發(fā)展已進(jìn)入從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)和增量優(yōu)化并重、從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的新階段。當(dāng)前，我國住房市場還存在發(fā)展不平衡不充分、保障性住房總體不足、住房品質(zhì)難以滿足家庭全生命周期需求等問題，房地產(chǎn)市場還有很大發(fā)展?jié)摿涂臻g，必須加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這是適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化的新形勢、破解房地產(chǎn)發(fā)展難題和防范風(fēng)險、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

黨的二十屆三中全會《決定》提出“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”并作出部署。4月25日召開的中共中央政治局會議提出“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”。貫徹落實黨中央決策部署，要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化新形勢，扎實有力推進(jìn)“好房子”建設(shè)，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，更好滿足人民群眾住房消費需求。

以新發(fā)展理念為引領(lǐng)，完善住房發(fā)展實踐路徑

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，以人民為中心推動住房發(fā)展，必須以正確的理念為引領(lǐng)。為人民謀幸福、為民族謀復(fù)興，是新發(fā)展理念的“根”和“魂”。習(xí)近平總書記在《把握新發(fā)展階段，貫徹新發(fā)展理念，構(gòu)建新發(fā)展格局》中指出：“只有堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持發(fā)展為了人民、發(fā)展依靠人民、發(fā)展成果由人民共享，才會有正確的發(fā)展觀、現(xiàn)代化觀”；在上海主持召開部分省區(qū)市“十五五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展座談會時強調(diào)：“謀劃‘十五五’時期經(jīng)濟社會發(fā)展，要不忘初心，把造福人民作為根本價值取向，堅持在發(fā)展中保障和改善民生，穩(wěn)步推動共同富裕。”我們應(yīng)自覺以新發(fā)展理念引領(lǐng)住房發(fā)展，完善住房發(fā)展實踐路徑，扎實有力推進(jìn)“好房子”建設(shè)。

加快構(gòu)建“好房子”建設(shè)的技術(shù)與制度支持體系。通過科技賦能、創(chuàng)新引領(lǐng)，無論是新房子還是老房子，都能變成“好房子”。為此，應(yīng)圍繞“好房子”建設(shè)，集中攻關(guān)一批把老舊住房變成“好房子”的集成技術(shù)，如用于舊房改造加固的高性能聚合物砂漿技術(shù)、用于修復(fù)排水管道的非開挖修復(fù)技術(shù)以及廚衛(wèi)一次成型技術(shù)、屋頂保溫層改造技術(shù)等。同時，集中攻克一批把新建住宅建成由表及里的“好房子”的關(guān)鍵新技術(shù)。比如，利用人工智能加強對房屋設(shè)計與性能模擬系統(tǒng)的研發(fā)，推動高性能建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能技術(shù)、裝配式建筑精準(zhǔn)建造工藝、模塊化集成建筑技術(shù)等的創(chuàng)新，推動纖維增強復(fù)合材料、防水保溫一體化新材料、輕質(zhì)隔音材料等的產(chǎn)業(yè)化落地。推動科技創(chuàng)新離不開制度支持，要加快完善支持“好房子”改造與建設(shè)的規(guī)劃、用地、財稅、金融等政策制度，全面執(zhí)行新修訂的《住宅項目規(guī)范》，及時更新施工規(guī)范和質(zhì)量驗收規(guī)范等。

優(yōu)化住房領(lǐng)域資源配置。住房問題一頭連著民生，一頭連著發(fā)展。當(dāng)前，面對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，要加快健全“人房地錢”要素聯(lián)動機制，引導(dǎo)各地以住房需求測算和存量房摸底為基礎(chǔ)，科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃和土地供應(yīng)計劃，以需定供、以需定建、以建定錢。緊扣居民需求精準(zhǔn)施策，促進(jìn)市場與保障、租賃與購買、新增與存量市場協(xié)調(diào)發(fā)展。加快形成“職住交服”空間協(xié)同體系，進(jìn)一步優(yōu)化土地供給，緩解優(yōu)質(zhì)住宅用地供需矛盾，促進(jìn)職住平衡。按照同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗收、同步交付的原則，推動新建住宅項目與配套設(shè)施建設(shè)。堅持居住空間優(yōu)化、就業(yè)載體建設(shè)、公共服務(wù)配套共同發(fā)展，更大力度實施城市更新。此外，要著力促進(jìn)住房和經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)需求、穩(wěn)供給，發(fā)揮好住房在擴需求、惠民生、穩(wěn)經(jīng)濟中的作用。

推進(jìn)綠色住房建設(shè)。綠色發(fā)展是高質(zhì)量發(fā)展的底色。相關(guān)研究顯示，我國建筑與房屋建造碳排放占全國能源相關(guān)碳排放比例約四成。推進(jìn)綠色住房建設(shè)，是增進(jìn)人民福祉的重要舉措，也是實現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)任務(wù)的題中應(yīng)有之義，要從規(guī)劃、設(shè)計、建造、運行等環(huán)節(jié)對傳統(tǒng)理念與運行體系進(jìn)行更新調(diào)整。在規(guī)劃環(huán)節(jié)，優(yōu)化住宅用地與公共建筑、交通出行、綠地系統(tǒng)等空間配置，將綠色低碳住宅建設(shè)、全過程綠色監(jiān)管等內(nèi)容納入相關(guān)規(guī)劃，建立健全政策支持體系，完善評價體系與認(rèn)證機制等。在設(shè)計環(huán)節(jié)，嚴(yán)格執(zhí)行新的節(jié)能設(shè)計規(guī)范，加強建筑信息模型等數(shù)字技術(shù)在綠色建筑設(shè)計中的應(yīng)用，加大太陽能光伏、節(jié)能門窗、中水回用等低碳技術(shù)的使用，推進(jìn)光伏建筑一體化試點等。在建造環(huán)節(jié)，發(fā)展預(yù)制裝配式混凝土結(jié)構(gòu)、裝配式鋼結(jié)構(gòu)等工業(yè)化體系，加快低碳水泥、環(huán)保涂料、可循環(huán)材料等綠色建材研發(fā)，推進(jìn)施工廢棄物資源化利用，制定綠色施工管理標(biāo)準(zhǔn)等。在運行環(huán)節(jié)，推廣節(jié)能家電與智能家居系統(tǒng)，小區(qū)垃圾就地再處理技術(shù)，探索建立個人碳賬戶和社區(qū)能源管理平臺等。這些舉措能夠?qū)⒕G色建筑技術(shù)、智慧社區(qū)管理等轉(zhuǎn)化為改善居住環(huán)境的效能。

完善住房民生保障與公平普惠機制。中國式現(xiàn)代化，民生為大。住房是民生之要，是中國式現(xiàn)代化在民生保障領(lǐng)域的基礎(chǔ)工程。要進(jìn)一步完善住房保障和供應(yīng)體系，通過多渠道滿足工薪群體剛性住房需求，通過市場化渠道滿足居民多樣化改善性住房需求，形成有效滿足居民需求的住房供應(yīng)新格局。引導(dǎo)各地統(tǒng)籌資金渠道，加大保障性住房供給，公租房主要面向城鎮(zhèn)戶籍住房和收入“雙困”家庭，保障性租賃住房主要面向符合條件的新市民、青年人等群體，配售型保障性住房面向符合條件的住房困難未得到解決且收入不高的工薪群體等，以需定建、以需定購。積極引導(dǎo)社會力量運營長期租賃住房。進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金制度作用，穩(wěn)步推進(jìn)靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度，加大支持繳存人租賃、購買、改造住房等合理消費的力度。進(jìn)一步健全住房保障法律法規(guī)，明確職責(zé)，建立穩(wěn)定支持住房保障的土地、財稅、金融等政策。

以開放的姿態(tài)吸收借鑒國際經(jīng)驗。吸收借鑒其他國家推動住房發(fā)展的經(jīng)驗做法，有利于推動我國住房穩(wěn)步發(fā)展。比如，可吸收國際先進(jìn)的住房建設(shè)理念與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如德國被動式住宅的節(jié)能設(shè)計、日本住宅空間精細(xì)化利用和SI住宅體系（S代表支撐體、I代表填充體）等，并與我國居民居住行為、建筑文化等有機融合。同時，積極參與聯(lián)合國人居署等多邊合作，深化與各國在綠色建筑、宜居社區(qū)、住房保障等領(lǐng)域的互學(xué)互鑒。以開放匯聚全球智慧，以互鑒推動創(chuàng)新發(fā)展，構(gòu)筑起更安全、更宜居、更高品質(zhì)的住房體系。

（作者為浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長）